Contratto preliminare

È un atto che precede il rogito vero e proprio, e il suo nome ufficiale sarebbe "promessa di vendita". Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell' atto finale di compravendita vero e proprio, detto "rogito". Tutto, cioè, deve essere già deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più dettagliata possibile. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità. Con questo contratto l' acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Normalmente al momento del compromesso viene pagato il 20% del prezzo pattuito, ma gli importi sono assolutamente liberi. È anche possibile trascriverlo nei registri immobiliari, pagando tasse ridotte anzichè le imposte piene (3% più 500 mila lire o 11% a seconda se si tratta di abitazione principale o altro fabbricato).

All' Ufficio del Registro si versa l' imposta fissa di 250 mila lire più lo 0,5% della caparra confirmatoria, ovvero il 3% dell' acconto (le imposte proporzionali dello 0,5% e del 3% si scomputano al rogito); alla Conservatoria dei Registri Immobiliari si paga la sola imposta fissa. In questo caso va usata la carta da bollo e il notaio deve, se non redarre tutto l' atto, almeno autenticare le firme. Il vantaggio è quello di evitare che la casa venga venduta a qualcun altro contemporaneamente perchè sono fatti comunque salvi i diritti di chi li ha registrati per primo. Lo svantaggio è il costo complessivo dell' operazione: bisogna aggiungere anche i costi del notaio e l' imposta di trascrizione, che non si recupera quando la casa è venduta dal costruttore.

Attenzione: se il compromesso viene steso da un notaio o le firme vengono autenticate, la trascrizione diventa in ogni caso obbligatoria. Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.

• 1. I dati completi dei contraenti.
• 2. Prezzo dell'immobile. Dato che, come vedremo, nel rogito sarà sufficiente indicare un prezzo pari a 100 volte la rendita catastale per accontentare il fisco, chi sceglie di registrare il compromesso farà meglio a indicare lo stesso importo, per evitare polemiche con gli Uffici del Registro.
• 3. I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, eccetera) e le relative scadenze.
• 4. La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti.
• 5. La data del rogito.
• 6. Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
• 7. Regolarità rispetto alle norme edilizie.
• 8. Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
• 9. Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni.
• 10. La clausola dell' arbitrato (che eviteraà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.
• 11. Data e firma dei contraenti.

Vediamo più nel dettaglio le tre formule della clausola penitenziale, una solo delle quali (a scelta) può essere presente nel compromesso. La clausola penitenziale permette ai due contraenti di recedere dal contratto (prima del rogito) pagando una penale. Se però ambedue sono d' accordo sul non andare avanti con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo a parte evitando di far scattare la clausola. La caparra confirmatoria consiste in una somma che l' acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell' affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell' acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all' acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.

La caparra penitenziale a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l' esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì. L' acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l' affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze. Bisogna quindi fare attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso (o anche, addirittura, nella proposta irrevocabile d' acquisto) per indicare l' eventuale passaggio di denaro dall' acquirente al venditore.